De gemeente Groningen gaat het beleid rondom omzettingsvergunningen voor studentenhuizen niet versoepelen. Dat bleek tijdens een verhit raadsdebat woensdagavond waarin grote woorden niet werden geschuwd, partijen elkaar verweten populistisch te zijn en partijideologieën niet werden gemeden.
“In Groningen zetten we studenten niet zomaar op straat”, vertelt wethouder Rik van Niejenhuis (PRO) van Wonen. “Maar het moet mij wel van het hart dat studenten een mondige groep zijn, waarbij zij vertegenwoordigd worden door bijvoorbeeld Contractus. Bij volkshuisvesting hebben we veel meer doelgroepen te bedienen. Ook groepen die helemaal niet mondig zijn en niet de luxe hebben om terug te vallen op een zolderkamer bij hun ouders. Wekelijks krijg ik brieven van mensen die op straat dreigen te komen of in busjes leven. Of van arbeidsmigranten die in de meest vreselijke en gevaarlijke omstandigheden leven. In Groningen willen we graag dat we allemaal onder een stevig dak kunnen wonen. In tijden van schaarste aan woningen kunnen we een keuze voor studenten maken, maar we moeten ook denken aan mensen die het nog nijpender hebben.”
Noodklok vanuit de studenten
Studentenverenigingen trokken afgelopen voorjaar aan de bel. Zij vrezen dat regelgeving die bedoeld is om de woningvoorraad en huurders te beschermen, in sommige gevallen juist negatieve gevolgen heeft voor het aanbod van studentenhuisvesting.
Bas Noordhoek is van Contractus, dat acht studentenverenigingen vertegenwoordigt: “Drie jaar geleden kwam ik in Groningen wonen en was het al lastig om een kamer te vinden. Vandaag de dag zien we dat studentenhuizen ophouden te bestaan omdat de eigenaar verkoopt of de woning ombouwt tot studio’s. Studenten komen daardoor in het nauw. Een studentenhuis is veel meer dan een woning: het is een gemeenschap en een sociaal vangnet tegen eenzaamheid. Ons voorstel is om via omzettingsvergunningen nieuwe studentenhuizen de ruimte te geven.”
Ook Tije van den Heuvel, bewoner van studentenhuis De Kluis, deed zijn verhaal. “Wij delen niet alleen vierkante meters, maar ook verantwoordelijkheid. Bij ons spelen er geen problemen en de buren van de Doopsgezinde Kerk willen graag dat we blijven.” Op een vraag van Iris Volders (SP) hoe de constructie van De Kluis in elkaar steekt, legde Van den Heuvel uit dat de eigenaar een woonvereniging is gestart waarvan de studenten huren. Omdat dit in strijd is met de gemeentelijke regels, eist de gemeente dat het pand binnen twaalf weken leeg staat.
Wat is een omzettingsvergunning?
Wanneer een verhuurder een zelfstandige woning wil ombouwen tot losse kamers voor studenten, is daar een omzettingsvergunning voor nodig. De woning wordt hiermee officieel ‘omgezet’ van eengezinswoning naar een pand voor kamerverhuur.
Om overlast en de zogeheten verkamering van woonwijken tegen te gaan, besloot de gemeente in 2016 de kraan dicht te draaien. Sinds dat jaar worden er in principe geen nieuwe omzettingsvergunningen meer verleend. Daarnaast geldt in veel straten de regel dat maximaal 15 procent van de panden gebruikt mag worden voor kamerverhuur, om de leefbaarheid in de buurt te beschermen.
Dit beleid zorgt nu voor frictie op de woningmarkt. Wanneer een eigenaar een bestaand studentenhuis verkoopt of verbouwt tot zelfstandige studio’s, vervalt de vergunning. Omdat de gemeente geen nieuwe vergunningen afgeeft om die verliezen op te vangen, neemt het totale aantal traditionele studentenhuizen met gedeelde voorzieningen gestaag af.
“We passen idiote regels toe”
Voor Student & Stad, VVD en D66 was de situatie aanleiding om de zaak op de raadsagenda te zetten. Wieke van Heteren (Student & Stad) verwees naar onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond: “In Groningen zit de particuliere woningmarkt helemaal op slot. De aanbevelingen hebben we vaak ter berde gebracht, zonder succes.” Bart Hekkema (Partij voor de Dieren) interrumpeerde dat het Student & Stad wel degelijk is gelukt om de huishoudensdefinitie op te rekken en hospitaverhuur toe te staan. Van Heteren: “Daar ben ik trots op, maar we zijn er nog niet. Er is een groot tekort en er kunnen nu geen nieuwe studentenhuizen starten. Kamers verdwijnen, terwijl we het huidige aanbod moeten beschermen.”
Rik Heiner (VVD) haalde fel uit: “Er verdwijnen huizen van de markt, maar wat is Groningen zonder studenten?” Toen SP-raadslid Volders daarop inbracht dat huisjesmelkers aangepakt moeten worden, reageerde Heiner geagiteerd: “Dit is zo’n paradepaardje van de SP waar het nu even niet over gaat. In 2020 hebben we een bestemmingsplan vastgesteld met een peildatum. Als er destijds zes mensen woonden en er nu acht wonen, zegt de gemeente dat er twee weg moeten. Dat is idioterie met het toepassen van idiote regels. We moeten kijken hoeveel mensen er wél in een woning passen. Door geen vergunningen uit te geven, verdwijnen traditionele studentenhuizen. De wethouder noemt dat de schuld van de markt, maar als die markt een huis wil toevoegen, zegt het college nee.”
Vincent Boswijk van D66: “Op dit moment zijn er zo’n 4.800 omzettingsvergunningen. Zes jaar geleden waren dit er nog 5.400. Dit betekent dat in zes jaar tijd een tiende van de vergunningen is verdwenen. Dit betekent dat er zo’n 2.000 kamers waar studenten kunnen wonen niet meer als zodanig in gebruik zijn. Ondertussen heeft de gemeente geïnvesteerd in het bouwen van studio’s. Maar een studio is heel wat anders dan een studentenkamer. Als studenten samen willen wonen, dan moet daar ruimte voor zijn. De minister van Volkshuisvesting zegt ook dat we hier pragmatisch mee om moeten gaan. In 2016 is Groningen gestopt met nieuwe omzettingsvergunningen. Maar de woningmarkt is in de tussenliggende jaren wel veranderd. Doen de regels die we toen opgesteld hebben nog wel waar ze voor bedacht zijn?”
“Balans in wijken moet in stand worden gehouden”
Leendert van der Laan van Partij voor het Noorden maande tot realisme: “Toen ik in 1991 wilde gaan studeren in Groningen, kon ik hier geen huis vinden. Ik heb toen ook niets gevonden. Nu, 35 jaar later, is huisvesting nog steeds een grote uitdaging waarbij kamerprijzen fors gestegen zijn en maximaal lenen en een bijbaan voor een student geen keuze meer zijn. Dit betekent dat studenten creatiever worden bij het zoeken naar woonruimte, met alle gevolgen van dien. Goede handhaving is daarom belangrijk, want anders zijn regels zinloos. Regels zijn bedacht om excessen en overlast tegen te gaan. Bijvoorbeeld illegale studentenhuisvesting: stel dat er brand uitbreekt en de brandweer rekening houdt met vier bewoners, maar er blijken acht mensen te wonen. Datzelfde geldt voor de 15%-norm van het aantal kamerverhuurpanden in een straat: voor deze regel waren sommige straten halve studentencampussen. Leuk voor de studenten, maar minder leuk voor de achterblijvers. Mijn partij kijkt daarom graag naar samenwoningsvormen, maar voorstellen zullen we wel met de balans in de wijken tegen het licht houden.”
Bart Hekkema (Partij voor de Dieren) ziet eveneens geen reden om het vergunningenstelsel aan te passen: “Het uitgeven van omzettingsvergunningen is niet aan de orde. Er zijn tal van manieren waarop jonge mensen in onze gemeente samen kunnen wonen, bijvoorbeeld via woningdelen. Wel moeten we studenten beter informeren als ze onbewust in een illegale situatie wonen.”
Botsing tussen CDA en VVD
Het debat verhardde tijdens de bijdrage van CDA-raadslid Izaäk van Jaarsveld: “In de volledige breedte van de woningmarkt zien we krapte. In een huis waar studenten wonen, bestaan er ook kansen voor gezinnen. Daarmee is dit een complex probleem. Het aantal onttrekkingen van het aantal studentenhuizen loopt, wat mijn fractie betreft, niet de spuigaten uit. Dat, in combinatie met de aantallen studenten die hier de komende jaren gaan studeren en een college dat inzet op de bouw van nieuwe studentenwoningen, zien wij geen noodzaak om in te grijpen.” Boswijk van D66: “Ik ben echt verbaasd. Het aantal omzettingsvergunningen is met elf procent afgenomen. Wanneer loopt het dan wel de spuigaten uit?” Heiner van de VVD: “Wij komen met een motie om onder bepaalde voorwaarden omzettingsvergunningen uit te geven. Gaat u dit steunen?” Van Jaarsveld: “In de komende tien jaar niet.”
Van Jaarsveld gaat ook in op de situatie van de studenten van De Kluis: “Een groep studenten huurt er een kamer op een manier die niet is toegestaan. En de eigenaar weet dit. Wat doe je dan? Ga je dan je eigen regels handhaven of ga je dan als partij populistisch stennis schoppen en valse hoop scheppen? De lokale D66-fractie schaar ik daar niet onder, maar wel de zwalkende D66-minister met uitspraken over dit onderwerp. Een minister die wegduikt, waar ik geen begrip voor heb.” Heiner van de VVD: “Dit accepteer ik niet. Wij komen met oplossingen en u gaat achter een wethouder staan.” Van Jaarsveld: “De aanname is dat panden massaal verdwijnen. Die massaliteit constateer ik niet.”
Femke Folkerts (PRO) richtte haar pijlen op de woningmarkt: “De huisvesting is overgelaten aan de markt en die heeft er een grote puinzooi van gemaakt. De particuliere verhuur neemt af, maar de bedrijfsmatige verhuur neemt toe. Het per kamer verhuren schijnt fiscaal erg aantrekkelijk te zijn. Dat vraagt om nieuw beleid.”
Wethouder houdt vinger aan de pols
Wethouder Van Niejenhuis: “Het college wil dat iedereen zich welkom voelt in Groningen. Ook studenten. Ze horen erbij en ze moeten hier laagdrempelig kunnen wonen. Dat is een enorme uitdaging als je bedenkt dat in de afgelopen vijftien jaar de volkshuisvesting uit het Rijksbeleid is verdwenen. In Groningen werken we hard om de studentenhuisvesting op orde te krijgen. Mijn voorganger heeft ervoor gezorgd dat er veel studio’s gerealiseerd zijn. Daar was toen veel behoefte aan. Ik snap de vraag naar het behoud van kamers nu heel goed.”
De wethouder vertelt dat er de komende jaren op Zernike gemeenschappelijke woonvormen ontstaan. “Ondertussen sturen we op gemengde wijken. In de binnenstad willen we dat er ook ruimte is voor gezinnen en andere doelgroepen. Qua studentenhuizen kunnen we niet sturen op behoud. Op dit moment zien we dat de verkoop van panden meevalt. Maar we houden een vinger aan de pols. We willen de balans behouden. Blijkt het aantal omzettingsvergunningen verder te dalen, dan moeten we het gesprek aangaan. Kunnen wooncoöperaties woningen toevoegen? En wat als de studentenaantallen stijgen? Welke middelen kunnen we dan inzetten? Omzettingsvergunningen zijn dan een mogelijkheid, maar er zijn meer opties.”
Tegen de Partij voor de Dieren zegt de wethouder dat de gemeente alles wat in haar vermogen ligt aangrijpt om studenten te informeren over illegale woonsituaties. Dit gebeurt bijvoorbeeld tijdens de KEI-week, maar ook op andere manieren.
Voor de VVD, Student & Stad en D66 is de uitleg teleurstellend. Zij zeggen met moties te gaan komen bij de eerstvolgende raadsvergadering.
Verslaggever Lars Faber maakte afgelopen zomer een reportage over studentenhuis De Kluis:
